CODICE CIVILE

Art. 1100 Norme regolatrici
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non di-
spone diversamente, si applicano le norme seguenti.

Art. 1101 Quote dei partecipanti
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei
vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Art. 1102 Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non im-
pedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a
proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Art. 1103 Disposizioni sulla quota
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti
della sua quota. Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.

Art. 1104 Obblighi dei partecipanti
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1105 Amministrazione
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata
secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati pre-
ventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità Giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Art. 1106 Regolamento della comunione e nomina di amministratore
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un re-
golamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune. Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche ad un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dall'amministratore.

Art. 1107 Impugnazione del regolamento
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'Autorità Giudiziaria il regolamento
della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine
decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'Autorità Giudiziaria decide con
unica sentenza sulle opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato,
questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Art. 1108 Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore
complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre
che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia
lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento
della cosa comune.

Art. 1109 Impugnazione delle deliberazioni
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'Autorità Giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
1) nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105 c.c., se la deliberazione è gravemente pregiu-
dizievole alla cosa comune;
2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in
contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108.
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla delibera-
zione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione: in
pendenza del giudizio, l'Autorità Giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento delibe-
rato.

Art. 1110 Rimborso di spese
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto
spese necessarie per la conservazione della cosa comune ha diritto al rimborso.

Art. 1111 Scioglimento della comunione
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'Autorità Giudi-
ziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato
scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dei partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l'Autorità Giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

Art. 1112 Cose non  soggette a divisione
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.

Art. 1113 Intervento nella divisione e opposizione
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione, a proprie spese,
ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione stessa salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria.
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per l'effetto indicato dal comma pre-
cedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
Devono essere chiamati ad intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori
iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro
le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.

Art. 1114 Divisione in natura
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti
alle quote dei partecipanti.

Art. 1115 Obbligazioni solidali dei partecipanti
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e , se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.

Art. 1116 Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.

Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio,
anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni
di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria,
incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le carat-
teristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come
gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distri-
buzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il con-
dizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro
genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al
punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso
di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore
in materia di reti pubbliche.

Art. 1117-bis Ambito di applicabilità
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più
unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano
parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

Art. 1117-ter Modificazioni delle destinazioni d'uso
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che
rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edi-
ficio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi
nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante
lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni
prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della
modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adem-
pimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla sta-
bilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

Art. 1117-quater Tutela delle destinazioni d'uso
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso
delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare
l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione,
anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività
con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è
proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle
parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo
quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di con-
dizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi
di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al paga-
mento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conser-
vazione e messa a norma.

Art. 1119 Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa
farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di
tutti i partecipanti al condominio.

Art. 1120 Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono di-
sporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendi-
mento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono di-
sporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli im-
pianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per realizzare par-
cheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione
di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque
rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto
reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qua-
lunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collega-
menti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire
agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche
di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma.
La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecu-
zione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il
condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del
fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edi-
ficio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto
alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti
suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono
esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la mag-
gioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la
spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia,
in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di
esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Art. 1122 Opere su parti di proprietà o uso individuale
Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso co-
mune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il con-
domino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un
pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Art. 1122-bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di
energia da fonti rinnovabili
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi colle-
gamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare
il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preser-
vando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di
reti pubbliche.
È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati
al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie
comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comuni-
cazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli
interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art.
1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della sta-
bilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli
impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del
lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo pre-
viste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima mag-
gioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di
idonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario
per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli
impianti destinati alle singole unità abitative.

Art. 1122-ter Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a
consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggio-
ranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136.

Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio,
per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla mag-
gioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite
in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire
una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del
gruppo di condomini che ne trae utilità.

Art. 1124 Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui
servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole
unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di cia-
scun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano
come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non
siano di proprietà comune.

Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute
in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del pro-
prietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli
che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ripara-
zioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio
o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della
porzione di piano di ciascuno.

Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo
che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico
solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la con-
sentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto ar-
chitettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore
attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi com-
preso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto
a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Art. 1128 Perimento totale o parziale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore,
ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che
sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la rico-
struzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei
suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostru-
zione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli
altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che
ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art. 1129 Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un ammi-
nistratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore
dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore
comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società,
anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6)
e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'am-
ministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa,
copia da lui firmata.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini
di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nel-
l'esercizio del mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo
incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore
all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professio-
nale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una di-
chiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo
precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è
affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'ammi-
nistratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso co-
mune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche
telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condo-
mini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno spe-
cifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il
tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie
spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documenta-
zione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività
urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad
agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiu-
sura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63,
primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo
amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la
maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di
condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condo-
mino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della ge-
stione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali
o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente
articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea
per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata re-
voca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in
caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei
confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revo-
cato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il
ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo ammini-
stratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni
dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patri-
monio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite
nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al
condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione
coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del pre-
sente articolo;
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente
l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare
analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso
per l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione
I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica,
realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello
Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici
non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia
residenziale pubblica.

Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge,
deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del
rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento
di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo
che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle
parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli
proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del co-
dice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, non-
ché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere
comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ri-
chiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di ana-
grafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore
acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee
sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni
nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso
registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e re-
voca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della
revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso
di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico,
entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto
con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti
degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per
la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Art. 1130-bis Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente
alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che
devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro
di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione
con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condo-
miniale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare
un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la mag-
gioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i
condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godi-
mento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa
in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono
essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio com-
posto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha
funzioni consultive e di controllo.

Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal rego-
lamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei parteci-
panti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edi-
ficio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo
stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni del-
l'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risar-
cimento dei danni.

Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a
una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare
la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.
L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia
della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vit-
toriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia
tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ri-
petere dalla parte soccombente.

Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i
condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea,
senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo
1137.

Art. 1134 Gestione di iniziativa individuale
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'ammi-
nistratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripar-
tizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo
della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente
un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Se i lavori devono essere ese-
guiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro pro-
gressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli
pagamenti dovuti.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano
carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, pro-
grammi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati,
anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione,
ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio
esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il con-
dominio è ubicato.

Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condo-
mini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei parteci-
panti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale,
l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione
è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un
terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione
è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappre-
senti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e
passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di note-
vole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter
nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita
dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma,
devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggio-
ranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolar-
mente convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto
dall'amministratore.

Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per
tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino
assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento
nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dis-
senzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la so-
spensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non so-
spende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione.
Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al
libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del
codice di procedura civile.

Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un
regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la
tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio
o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal se-
condo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo.
1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condo-
mino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono de-
rogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,
1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo Capo si osservano le norme sulla co-
munione in generale.

        DISPOSIZIONI PER L'ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E DISPOSIZIONI TRANSITORIE       
Art. 61
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari
diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio
può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio se-
parato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal se-
condo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di
almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la sepa-
razione.

Art. 62
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in co-
mune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice. Qualora
la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose occorrano opere per la
sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condòmini, lo scioglimento del con-
dominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto
comma dell'art. 1136 del codice stesso.

Art. 63
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea,
l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di in-
giunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai
creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non
dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l'ammini-
stratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di
godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento
dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i con-
tributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo
che determina il trasferimento del diritto.

Art. 64
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e
dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio,
con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel
termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

Art. 65
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condòmini, chi intende iniziare
o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un cu-
ratore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve
senza indugio convocare l'assemblea dei condòmini per avere istruzioni sulla condotta della
lite.

Art. 66
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135
del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ri-
tiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino
un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini
possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere
convocata a iniziativa di ciascun condòmino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere
comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convoca-
zione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna
a mani, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa,
tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annul-
labile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non
ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della
prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svol-
gimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel
quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea valida-
mente costituitasi.

Art. 67
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di
delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un
quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno
diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati
a norma dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente
più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo
1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione or-
dinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza,
ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del pro-
prio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio
rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei
rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida
ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresen-
tante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di
ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresen-
tanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque
assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari
che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi
comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario
intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere
ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve
essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi
dovuti all'amministrazione condominiale.

Art. 68
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123,
1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso
in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio,
dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Art. 69
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui
all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere
rettificati o modificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista
dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraeleva-
zione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è
alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo
condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al
regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unica-
mente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio
notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può
essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per
la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Art. 70
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pa-
gamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma
è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della
sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'arti-
colo 1136 del Codice.

Art. 71
Il registro indicato dal quarto comma dell'articolo 1129 e dal terzo comma dell'articolo 1138
del codice è tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

Art. 71-bis
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministra-
zione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per
il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e,
nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non
sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione pe-
riodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministra-
tore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V
del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente
responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di ammi-
nistrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la ces-
sazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità
l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco
dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito
lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere
f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

Art. 71- ter
Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranze di cui al secondo comma del-
l'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio,
che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti
previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet
sono poste a carico dei condomini.

Art. 71- quater
Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legi-
slativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata appli-
cazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a
72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un or-
ganismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è
situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da
assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di
cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della
prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui
all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza,
la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto
legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi
della delibera assembleare.

Art. 72
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti art.
63,66,67,69.

Art. 155-bis
L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-
bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo,
adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo,
secondo e terzo, del codice.